Quod me nutrit, me destruit

"학력도 낮았고 표현력도 거친 그런 수준낮은 사람들이 어떻게 해서 부동산 투자로 수백억의 재산을 모을 수 있었을까?
의외로 그 답은 아주 단순하다. 그들에게는 실천력, 행동력, 그리고 간결한 목표가 있엇던 것이다.
그 사람들엑는 논리적인 고학력자들에게서는 느낄 수 없는 진실한 열정이 있었다. 그 뜨거운 열정을 나는 항상 느낄 수 있었다.
... 뜨거운 열정으로 행동 또 행동하는 것만이 우리의 살 길이다."

제목에 끌려 무심코 읽은 서론에서 저자의 열정적인 목소리를 듣고 호기심 약간과 함께 무심코 책을 읽어 나가기 시작했다. 말도 많고 탈도 많은 부동산 투자, 그 전문가들은 어떤 생각으로 일반인들에게 부동산투자를 종용하는걸까 궁금하기도 했다. 결론부터 말하자면 "공부가 제일 쉬웠어요"라는 유명한 말도 있지만 공부를 포함해서 세상에 쉬운 일은 없다는 것, 무엇이든 결과를 얻기 위해서는 치열하게 고민하고 행동하는 시간이 있어야 한다는 점이다.

제1부 투자 7계명

1. 대다수 사람이 가는 길에는 돈이 없다.
1. 초보자일수록 선행된 체계적 이론 학습이 필요하다.
   공인중개사 학원 2개월 강의 / 부동산 실전투자 강의, 세미나 / 책, 인터넷 통한 부동산 전반 공부 / 법원경매 공부 (대법원 사이트, 경매 사이트)
2. 초보자일수록 발품으로 한다
   자신의 판단력, 정보력, 실천력을 길러라: 유동인구, 주변개발상황, 교통, 입지, 위치, 도로계획, 주변토지상세
   현지인, 전문인 20인 이상을 만나본 후 투자하라.
3. 부동산 실전투자에 입문하는 초보자의 기본행동방침
1. 부동산 투자 공부는 매일 매일 (인터넷, 책)
2. 스스로 발품: 철저한 현장 탐문 조사
3. 인터넷으로 해당 지역 발전상, 정보 검색
4. 구체적 종자돈 계획 / 부동산 평생투자 다이어리 작성
5. 성공자, 전문가 의견을 존중하되 최종 판단은 스스로 확신이 들면 한다.
6. 확신, 결심이 서면 과감히 투자하고 절대 후회하지 않는다.
2. 원룸에 살더라도 땅부터 사라
1. 역발상 투자: 토지, 상가, 아파트 순서로 투자하라
2. 큰부자들은 모두 땅부자이다.
3. 한 살이라도 젊었을 때 땅투자를 시작하라 (경기도, 수도권 일대)
3. 운동을 꾸준히 하는 사람이 부동산 투자도 성공한다
1. 체력이 딸리는 사람은 현장 답사도 힘들어 한다.
   No (술, 담배, 여자(남자), 노름) Vs. Yes (스포츠, 성공모임, 독서, 신념, 끈기)
2. 부동산 실전 투자는 시간과 끈기의 싸움이다.
4. 3천만원 이하 소자본으로 땅투자할 수 있다.
1. 법원 경매로 소자본 투자에 도전하라.
2. 법원 경매 관련 참고 웹사이트
   www.courtauction.go.kr / www.ggi.co.kr / www.infocare.co.kr / www.taein.co.kr / www.kamco.or.kr / www.uniasset.com / www.r114.co.kr / kr.realestate.yahoo.com
3. 법원 경매 관련 참고 정보
   지역별 법률 경매 매물 정보 / 매물 실제 컬러 사진 / 물건명세서 / 감정평가사 / 지적도 / 토지대장 / 등기부등본 / 토지이용계획확인조 / 낙찰된 인근지역 무런 분석자료 / 동영상 강의
4. 1천만원 이하 토지도 얼마든지 있다.
5. 부동산 실전 투자는 고독한 독불장군만이 성공한다.
1. 투자에 실패한 사람들이 부동산 투자를 만류한다.
2. 아파트 투자 세미나에 돈들고 쫓아다니지 마라.
3. 부자를 만나기 위해 얼굴에 철판을 깔고 다녀가.
   부동산 투자 성공스토리를 섭렵하라 / 골프모임, 승마클럽, 최고경영자과정, 로터리클럽, 라이온스클럽, 지ㅕㄱ발전협의회 등 성공하는 사람들 모임에 참여하라.
4. 정말 마음에 드는 부동산 실전 전문가를 만나라.
6. 상상력이 뛰어난 우회적 사람이 땅투자에 성공한다.
1. 깊게 꺼진 땅은 버리는 흙을 모아 메워서 되판다.
2. 못생긴 땅은 성형수술해서 라인 자체를 바꾼다.
3. 고압천 설탑 밑 땅은 창고나 공장부지로 변신
4. 길이 없는 맹지는 헐값에 사서 길을 만든다.
   자기 땅 일부를 과감히 앞쪽 땅에 줘 버리고 협의하여 도로부분 사용권 취득 / 도로부분을 시, 군에 기부 체납하여 지적도상도로 만들기
7. 강력한 액션을 취하는 능동적인 사람만이 투자에 성공
   기회는 평등하다, 그러나 용기있는 자만이 부자가 된다.

제2부 부자가 되려면 부동산에 미쳐라

1. 호랑이를 잡으려면 호랑이 굴로 들어가야 한다.
1. 실전에 강해지지 않으면 이론박사라도 초보일 뿐이다.
2. 부동산 컨설팅 업계에 관심을 가져라.
3. 불경기에는 사업보다 마케팅 업종에 투자하라.
2. 강남의 대형 부동산 컨설팅 업체에 과감하게 도전하라
1. 대한민국 부동산 메카 서울의 '강남'에 진출하라.
2. 공인준개사 자격증이 꼭 필요한 건 아니다.
3. 기획 부동산이 모두 사기업체는 아니다.
4. 강남 대형 부동산 컨설팅 업체에서 배워야 할 점.
5. 아무리 무능한 사람에게도 '아이스 브레이크'가 찾아온다.
6. 원룸, 상가, 빌딩, 토지, 경매 순서로 실전 익혀라

제3부 땅투자 귀신들만 하는 실전 노하우

1. 계약 전, 이것만은 꼭 확인하자: 필수확인 서류 4가지, 등기구등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획
   
1. 등기부등본: 소유권, 기타 권리관계를 철저히 확인하자
   - 표제부: 부동산 포시, 소재지 (주소, 지목, 면적, 등기원인)
   - 갑구: 부동산 소유권 관련 사항 (등기권리자의 주민번호, 주소, 성명..)
   - 을구: 소유권 이외 권리사항 (저당권, 지상권, 전세권)
2. 토지대장: 지목, 면적, 개별공시지가 철저 확인 (인터넷 발부)
   소유자 변동사항, 지목, 면적이 등기부등본과 일치하는지 확인.
3. 지적도: 토지의 경계, 형태, 도로상황 철저 학인 (현장 답사)
4. 토지이용계획 확인서: 공법적 규제사항 철저 확인
   1종 주거지역: 저층주택 / 2종 : 중층 / 3종: 고층
   주거,상인 ...건폐율 (대지위 건물지을 건축면적비율), 용적율 (몇층 높이까지 건물 지을 수 있는지) 확인
   해당관청 건축과, 도시개발과, 재난방지과 확인
5. 매매계약시 주의사항!
   - 등기부등본에 표시되어 있는 소유권자를 만나 신분증으로 본인여부 확인하고,
   - 계약체결당일에 발급한 등기부등본을 가지고 권리관계 확인 (인터넷,관공서 자동발급)
   - 중도금, 잔금 치를 때: 다시 당일발급 등기부등본 확인
   - 최근 여러번 명의이전 된 물건의 경우, 전 소유자까지 직접 확인
   
2. 경치가 너무 좋은 땅은 피한다.
3. 법원 경매 입찰, 이것만 주의하면 ok!
   
1. 경매정보를 자주 열람하라 --> 현장답사/탐문조사도 철저히
2. 이렇게 하면 경매입찰 무조건 무효! 조심할 것.
   - 입찰가격을 고처쓰면 무조건 무효
   - 보증금 액수 철저히 확인 (10%이상, 경우에 따라 20~30%)
   - 사건번호, 물건번호를 정확히 기입
   - 지참서류: 신분증, 도장, 위임장
4. 법원 경매 권리 분석, 10초 안에 끝내기
1. 저당권, 가압류는 무조건 말소된다.
2. 전소유자의 가압류를 조심하라.
3. 1순위 가등기, 가처분을 조심하라.
4. 예고등기를 조심하라.
5. 용어정리:
   저당권 Vs. 근저당권 (이자를 안 낼것을 대비 채권최고액을 명시)
   압류 Vs. 가압류     
   임의경매 (금융권) Vs. 강제경매 (판사의 판결문에 의한 경매)
5. 법원경매 기피 물건도 잘 고르면 대박
1. 법정지상권 이해, 해결방법
2. 유치권 이해
3. 분묘기지권 해결
4. 세입자 문제를 법원절차를 거쳐 원만하게 해결

제4장 땅투자 사례별 성공 분석 보고서

1. 땅투자만이 빅뱅, 대박을 낳는다 
1. 장기적인 안목으로 보면 농림지역도 괜찮다. (개발지역, 신설도로, 인터체인지, 산업단지 인근)
   농림지역: 농업진흥구역 / 농업보호구역
2. 상업용도라면 토지거래 허가구역도 문제되지 않는다.
2. 사례별 케이스
   
1. 사례1. 농가주택을 전원주택으로
   - 농가주택을 리모델링하면 비용을 절감할 수 있다.
   - 비어있는 농가주택 싸게 매입: '농어촌 빈집 정보센터
   - 법원경매를 이용하면 더 싸게 매입
   - 직접 리모델링을 하면 일석이조 효과
2. 사례 2. 인생의 제2막은 땅추자로 대비하라
   공격적 투자로 최악의 상황 탈출
3. 사례 3. 토지 보상이 진짜 돈을 벌어다 줄까
   "목표가 뚜렷한 사람은 동요하지 않는다.
   
3. 땅투자 성공을 위한 4가지 철칙
1. 장기투자를 체질화한다
   매입토지 재파는 시기: 부동산업자들의 매매권유시기부터 최소 1~3년 기다렸다가 판매하라
2. 역행투자, 분산투자의 생활화
3. 지방의 전, 답 집중공략
4. 개발지역 인근 집중 공략:
   행정수도, 고속철도, 신설고속도로, 혁신도시, 관광특구, 관광도로, 국가공인/지방공인 기업도시
   도넛이론: 개발확정지역으로부터 반경 20~30km 이내
4. 대한민국은 세계 최상의 땅투자 전문 국가
   통일 이후를 대비하라.

제5장 투자를 해야 내 인생이 송두리째 바뀐다.

1. 기회는 준비된 자에게만 온다.
   생각보다 부동산 투자는 단순하고 시시하다.
2. 부동산 부자가 되는 3가지 생활 습관
1. 부동산 공부의 생활화, 습관화
2. 다양한 지도책을 옆에 끼고 산다.
   고속도로지도 / 상세지번도 / 수도권일대, 경기도 위성도시, 충청남도(행정도시) / 자유경제무역도시 (제주도), 서해안관광지 인근 / 남해안일대 해안도시 / 동해안 관광특구 / 지방산업단지 / 국가공단 인근
3. 부동산 평생투자 다이어리 만들기
3. 당신의 인생을 바꾼다--부동산 평생투자 다이어리
1. 전 가족이 한권씩 꼭 관리하자
2. 투자 다이어리 마지막 장에는 인생의 원대한 목표 설정
3. 60대, 50대, 40대와 같이 10년간의 기간별 목표 구체적 설정
4. 부동산 실전투자에 관한 구체적 목표를 가져라